Вы, вероятно, слышали о пузыре коммерческой недвижимости, но вот уродливая правда, которую кредиторы и другие инсайдеры не хотят, чтобы вы знали. Несмотря на всю шумиху, не каждый объект коммерческой недвижимости екатеринбурга находится в беде. Главное для вас как инвестора — избегать определенных подводных камней и учиться на ошибках других инвесторов.
Описание
До экономического и кредитного бума, который привел к недавнему спаду, обычные кредиторы ограничивали сумму кредита 65 процентами от стоимости недвижимости. Это означает, что ваша коммерческая недвижимость стоимостью 10 миллионов долларов могла бы претендовать на максимальный кредит в размере 6,5 миллионов долларов.
Нынешние проблемы с инвестициями в коммерческую недвижимость начались, когда хедж-фонды и частные инвестиционные кредиторы стали предлагать гораздо более высокие коэффициенты соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости, что означает, что они готовы предоставить кредит под вашу инвестиционную недвижимость в размере 80% от ее стоимости.
Ошибки, допускаемые коммерческими инвесторами
Некоторые инвесторы решили рефинансировать свою коммерческую недвижимость стоимостью 10 миллионов долларов за 8 миллионов долларов и получить 1,5 миллиона долларов без уплаты налогов! То, что в то время казалось отличной сделкой, впоследствии оказалось губительным для типичных инвестиций в коммерческую недвижимость. Проблема заключалась в том, что эти кредиты необходимо было рефинансировать через пять лет. Владельцы, которые вытащили деньги из своих инвестиций таким образом, начали путь, который привел к проблемам, которые мы наблюдаем сейчас.
Если перенестись из того времени в настоящее, то можно увидеть, что весь экономический климат изменился. Большинство источников финансирования коммерческой недвижимости иссякли. Владельцы недвижимости, нуждающиеся в рефинансировании, обнаруживают, что если только коэффициент LTV не составляет 65% или меньше, а недвижимость работает идеально, получить рефинансирование для своих инвестиций в коммерческую недвижимость практически невозможно.
Способы капиталовложений
Вы не можете воспользоваться услугами хедж-фондов и частных инвестиционных компаний, поскольку многие из них вышли из бизнеса. Таким образом, у вас остается 2 варианта:
1) Договориться с существующим кредитором, чтобы он воздержался от обращения взыскания на вашу собственность в обмен на небольшое повышение процентной ставки или другие преимущества, которые вы можете предоставить кредитору. В некоторых случаях выгода для кредитора заключается в том, что ему не нужно забирать вашу собственность. Правда в том, что кредитор действительно не хочет забирать вашу собственность, если он может этого избежать.
2) Привлеките к сделке других инвесторов, предложив им достойную норму прибыли на их инвестиции, а также передав им часть вашего капитала. Обязательно обратитесь к адвокату по инвестициям в коммерческую недвижимость, который поможет убедиться, что вы отвечаете всем требованиям SEC, если вы решили пойти именно этим путем.
Что делает инвестиции в коммерческую недвижимость безопасными
Проблема многих владельцев коммерческой недвижимости сегодня заключается в том, что они ввязались в сделку с большим кредитом, чем следовало. Теперь эти владельцы коммерческой недвижимости не могут пережить рецессию, потому что срок погашения кредитов подходит к концу, и они оказываются в минусе или, что еще хуже, в минусе.
Инвестиционное правило No1
- Оставляйте капитал в своей собственности.
- Успешные владельцы недвижимости не вытаскивают свой капитал на пике подъема; они оставляют капитал в своей коммерческой недвижимости, чтобы иметь возможность пережить спад. Коммерческий обвал» не относится к тем владельцам недвижимости, которые оставили свой капитал нетронутым. Хотя это правда, что стоимость коммерческой недвижимости снизилась с высокого пика. Типичные инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня гораздо более ценны, чем 10 или 15 лет назад.
Инвестиционное правило No2
- Стройтесь с обычными кредиторами.
- Взяв краткосрочный кредит на твердые деньги, владельцы коммерческой недвижимости поставили себя на милость переменчивого рынка. Обычный кредитор не стал бы финансировать более 65 процентов стоимости недвижимости, что позволило бы владельцу иметь подушку безопасности на случай колебаний стоимости недвижимости.
При правильном структурировании ваши инвестиции в недвижимость, возможно, не принесут вам избытка радости, но в такие времена, как сейчас, стабильные и эффективные инвестиции в недвижимость — это прекрасно.
